冬天很快過去：專業人士對北京寫字樓出租市場長期持看好態度
 

高力國際華北區董事總經理嚴區海說：冬天很快過去，我對北京寫字樓出租市場長期是看好的，中國寫字樓市場將進入新時代，燕總重點解讀了北京寫字樓市場的表現，2019年北京寫字樓供應量創造了20年歷史新高，而空置率年底預計達到15.9%，平均租金繼續下降。
 

從長期來看，嚴區海認為北京寫字樓市場仍然向好。他表示，北京寫字樓供應量今年見頂，明年還有大量供應量，之后供應量減少，隨著供應量越來越少，空置率會下降，因此對北京寫字樓市場長期是看好的。

我們看到CPI在2019年10月的數據大概是3.9，實際上這個3.9增長主要來自豬肉的上漲，剔除所有因素，基本上CPI是一個很平的值。這是經濟的整體的數據。
 

這個圖特別有意思，想問一下，如果說北京甲級寫字樓市場，1000萬也好，2000萬也好，放在全球，北京是不是一個非常大的寫字樓市場，答案不是，大家看到北京排到哪，排到非常后的位置。在這邊，北京在非常后面，很低的柱子，看到最高是曼哈頓，4700萬平方米，北京是900萬平方米，所以是非常大的倍數差，是5倍到6倍左右，這是一個很大的區別。我們看到其他城市，比如說上海、深圳都是排的比較后的，所以我覺得這句話的意思是什么?應該是說北京也好，中國也好，還有很長的路要走。
 

我們中國改革開放有寫字樓也只有20多年，不到30年的時間，西方發達國家有100年的時間，這個歷史也不太長，也不一樣，這是我們新的供應量，所以你看到第二個，新的供應量集中在發展中國家，看到最多還是在深圳、印度、北京、莫斯科，還是發展中國家。這是我們整個租金在全球市場的排位，大家看到最高的是香港、東京、倫敦、新加坡、之后是北京、上海。整體而言，算一個平均值，大家知道全球一線城市，商業城市平均租金應該是多少錢呢?是200-250人民幣每月每平方米，這是平均值，北京是遠遠高于這個平均值的。當然有更多城市比它也要高，比如東京都比它要高。

這個圖特別有意思，大家看一下右邊是我們租金，最高可以到600塊錢，左邊是空置率，我們可以看到最健康是哪幾個城市，非常高的租金，非常低的空置率，倫敦、新加坡、東京、香港，這是非常健康的四個城市，空置率非常低，租金非常高。我們再看一下中國的主要城市，有兩個城市是高租金，上海、北京，但是空置率現在是在10%以上。其他一些二線城市，當然中間有一個是廣州，空置率非常低，只有5%，廣州這個市場在四個一線城市里面是比較好的。
 

我們再看一下亞太區整個城市的發展，大概看到是中國所有城市都是處于一種供需不平衡，供大于需，整個都是這樣的，租金是下行狀態，這是在亞太區狀況，比較樂觀的城市，比如東京、新加坡都是在租金慢慢上漲的階段。
 

所以你看左邊，我們看到東京、新加坡、臺北幾乎都是有利于業主的，右邊所有中國城市都是有利于租戶的。在整個不利于業主市場里面，稍微比較溫和一點還是北京和廣州，這兩個城市對業主而言還是不錯的城市。這個是我們看一下整個國內主要城市的存量、供應量和空置率，首先有個問題，中國最大寫字樓市場到底在哪?我說甲級。我明確告訴大家，每個公司有不同的計算方式，但是我們最近整合了一下，我們發現中國最大寫字樓市場還是在上海，因為以前上海是分核心區和非核心區，但是我們把四個城市核心區和非核心區都放在一起，第一大是上海。第二個問題，未來大家知道深圳有多少供應量，未來深圳全部建好之后，中國最大寫字樓市場是哪個城市?答案還是上海，上海第一，第二大城市是北京嗎?再過四年左右，第二大的供應市場不是北京，是深圳。所以后面會有一個PPT專門講一下，可以看這個數值也是空置率和租金的比例，大家可以看到北京和上海還是一個高租金，空置率是高于10%，但還是不錯的。我們看到廣州比較不錯只有5%不到的空置率，最嚴重的城市、沈陽、天津，40%、35%的空置率，非常恐怖。
 

我們很快過一下深圳的寫字樓租賃市場，深圳、上海、北京，結束我們今天的演講。首先來講，我再繼續剛才講的北京在未來幾年之內會變成中國第三大寫字樓市場，不是第二大，也不是第一大，是第三大。深圳是這樣的，我們大家看到深圳有傳統上午區是羅湖、福田，新興開發區是南山和前海，大家知道深圳有前海，未來供應商都在前海，總結一句，我們深圳空置率，前海是非常高的，66%的空置率，我們再看一下南山，16.7%，所以整個深圳來講高空置率租金在不斷下降，這是整個趨勢。所以我們看前海的增量，在2021年我們看到新增供應量是增長413%，這是個驚人的天量。整個深圳在過去一年，或者現在正在經歷是整個核心區西移，從我們傳統的福田區遷移到南山區和前海地區，這是整個深圳城市的變化。
 

我覺得多的不講了，我們把深圳繼續過下去，整個來講深圳對業主而言是一個比較不好的市場，在未來幾年之內是租金在下降，高空置率經歷最激烈的，在四個城市里，因為大家知道未來供應量深圳會達到900萬平方米。
 

這是上海，分核心區和非核心區，核心區空置率12.5%，聽起來不是那么嚴重，看一下租金10.2塊，等于300左右，是北京的七折左右。存量現在有760萬，未來供應量加起來有920萬平方米。注意一下左下角這個數據，上海的特點是租金差比較明顯，一個不遠的距離租金差很多，從10塊錢，到6.6到4塊，這個租金差比較大，這是大于北京租金差的，因為在北京來講，CBD望京的租金差也沒有那么大，跟上海比差很多，上海超過一半，但在北京遠遠沒有到一半。這是我們覺得整個空置率，第三季度整個吸納量回暖狀態，空置率也在比較緩慢的下降。

整個寫字樓租金還是在繼續下調，這是整個上海的市場情況，細的不講了，這是上海供應量，未來上海還有很多供應量，這是核心區的178萬只是核心區，非核心區還有更多供應量，所以上海成為一個最大的寫字樓市場。

我們再看一下北京的寫字樓市場供應量，54萬平方米，我跟大家提前講一下，第四季度會有繼續新的供應量供應到市場上，比如亞洲金融大廈，中國尊，我們都算第四季度，整體來講，我們覺得有可能會突破北京歷史記錄，整個供應量，就是2019年。過去北京從來沒有一年單年有這么多供應量，這是2019年創造了20年的歷史記錄。

同樣來講，從空置來講13.8%，我們預測在五大行里面，只有我們高力國際對空置率做預測，我們預測到今年年底空置率達到15.9%，接近16%，這是過去十年最高的高峰，這個準不準，下周末看一下新聞稿就可以知道是不是準確，租金繼續下降，385這是我們的預測，整個來講北京寫字樓租金是下行狀況，一個季度2-3%左右。

2019年寫字樓平均租金繼續下降，空置率繼續上升，這是整個寫字樓市場的情況。

我們再看一下整個寫字樓租賃市場情況，北京市場有好的嗎?大家覺得是不是都哀鴻遍野，也不是，有一個區域是表現非常震驚，就是金融街地區，金融街地區大家看租金平均租金698.8，如果把它單獨算出來，應該是整個大陸，應該跟香港非常接近。空置率是多少，是不是空置率很高?沒有，空置率只有5.1%，這個5.1還是因為有一個新樓沒有入駐的原因，之前都是1%-2%的空置率。

我們再看一個極端市場，就是麗澤，麗澤現在空置率89%，第四季度因為麗澤soho建成，所以在繼續推高空置率，明年是更嚴重情況，明年一季度、二季度遠洋持續有一些樓出來，所以明年麗澤空置率可能非常令人發指，包括租金方面，北京麗澤soho現在租金是193是只有金融街30%到20%左右，金融街租金打三折，跟CBD比五折不到。所以有喜有憂，非常表現就是金融街方面。第二表現好是中關村，最不好就是麗澤區域，麗澤我們認為需要改進就是繼續來盡快完成基礎建設投資，就是路、地鐵應該盡快修好。

這是租戶就不多說了，北京最大兩個租戶，一個是金融企業，一個是高科技企業。這是特別重要的一個PPT，大家可以拍一下，可能有個問題，北京現在租金在下降，這個下降是持續下降幾年呢?是一直在下降，還是怎么樣?是這樣的，我們我們計算的這個東西只是以三環內，四環內為主的核心區，我們通州是不計算在里面的，因為通州這個市場算進去，整個市場數據全都變的不太一樣。

所以我們預測，可以看到，我們沒有把通州計算進去的情況下，北京的城區的供應量是從2021年、2022年非常低的值，但是后面2023年大家不要誤會，是不是2023年有一個特別高的值，目前來講2023年是一個預測，不是都在2023連竣工。所以我們預測是這樣的，我認為在供應量今年見頂，明年還有大量供應量，之后供應量非常少了，再之后供應量就來自剩下一批地，但是那批地寫字樓什么時候能完工，還不是一個很確定的時間表。所以我們認為整個寫字樓租金也好，空置率是這樣的走勢。我們認為供應量越來越少，理論上講，我們認為空置率會下降，所以我們對北京寫字樓出租市場長期是看好的。可能今年明年我們從業主方來講，建議大家用一些比較有彈性的方式來去接待客戶，留住客戶之后，我覺得后面的日子就會越來越好，因為經濟總是有一個循環。

來源：房訊網