寫字樓租賃市場需求TMT行業仍居首位，新零售引爆市場熱點
 

北京優質寫字樓租賃市場、優質零售物業市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現如:4個特點：

1. 優質寫字樓租賃市場：全市季度凈吸納量錄得196,431平方米，創近7年新高;租賃需求中TMT行業位居首位，新增需求占比達33%;共享辦公運營商加速在優質寫字樓宇的布局;未來六個月，北京寫字樓市場將迎來55萬平方米新增供應，其中核心商務區的供給量近60%。

2. 優質零售物業市場：本季度，百貨持續改造轉型;多個品牌首次進入北京市場;線上線下結合的新零售模式，也可幫助項目提供更有特色的服務。

3. 優質倉儲物流市場：上半年租金漲幅合計達到11.2%;2018年下半年，已經完工的高標倉儲項目有望交付投入使用，市場活躍將使交易放量。2019年投入使用的大興北京新機場，其周邊物流的發展值得關注。

4. 投資市場：本季度錄得5宗大宗交易，均為老舊物業升級改造。投資者對北京市場基本面持續看好，且隨著國家降準等金融政策的落地，預計下半年交易量會有回升。

1：優質寫字樓租賃市場

季度凈吸納量創近7年新高，甲級寫字樓需求強勁

2018年第二季度，北京寫字樓出租市場未錄得新增供應，租賃市場繼續保持活躍態勢。全市季度凈吸納量錄得196,431平方米，創近7年新高;其中甲級寫字樓凈吸納量貢獻率高達64%。需求方面，租賃需求中TMT行業位居首位，新增需求占比達33%;金融行業中傳統金融的新租和擴租需求較為活躍;此外，共享辦公運營商加速在優質寫字樓宇的布局，季內市場錄得多宗大面積(10,000平方米以上)租賃交易。強勁的需求使得整體空置率環比下降2.0個百分點至6.4%。全市寫字樓出租租金表現平穩，截至季末，平均租金報價同樣本環比小幅上揚0.2%，報每月每平方米420.8元。

未來六個月，北京寫字樓出租市場將迎來55萬平方米新增供應，其中核心商務區的供給量近60%。由于部分新項目預租情況較好，整體空置率有望小幅攀升但仍會維系在低位，而租金有望保持平穩態勢。

世“北京寫字樓租賃市場需求旺盛，尤其以TMT行業的新租需求最為亮眼。而金融行業在監管力度繼續加大的情況下，未來發展會更加規范化，同時央行對外資金融機構準入門檻的降低也會為寫字樓租賃市場注入新鮮血液。從供給側看，下半年供應量仍居高位，但大部分項目在預租期已簽約多家主力租戶，使得業主們對市場前景仍持樂觀態度。”

2優質零售物業市場
 

百貨商場持續改造轉型，多個品牌首度入京
 

2018年第二季度，北京零售市場暫無新項目開業。其中，安貞華聯、廣安門華聯相繼停業關店;凱德望京原四層華聯區域全新打造“肆意時光”主題街區;三里屯太古里全方位升級改造，帶動街區環境品質提升。本季度，整體租賃市場較平淡，餐飲業、本土服飾品牌擴張相對活躍。將原有店鋪在形象、功能上升級以提升購物體驗，以及推出全新副線品牌以開拓新細分市場的趨勢越來越顯著。多個品牌首次進入北京市場，歐美匯引入“澳之冠”，王府中環引入“粒子狂熱”，三里屯引入“No21”，朝陽大悅城引入“Ecko犀牛”，芳草地引入“chicco world caffe“。市場整體空置率環比上升了0.1個百分點至5.2%。購物中心首層平均租金每天每平方米35.7元，同樣本環比上漲0.2%。租金增長來自于次級商圈和成熟外圍區的個別項目。未來六個月，將有5個項目計劃入市，總體量為419,022平方米。這些項目入市后，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩。
 

“市場上的部分百貨商場正在積極升級，通過調整業態組合、進行數字化轉型等方式尋求突破。未來的百貨商場，可以考慮定位受眾為千禧一代，為他們提供時尚且符合其消費能力的餐飲和體驗品牌，以及引進輕奢設計師品牌等。線上線下結合的新零售模式，也可幫助項目提供更有特色的服務。”

3優質倉儲物流市場

上半年租金漲幅合計達到11.2%，新機場周圍物流值得關注
 

2018年第二季度，兩宗位于亦莊的工業地塊成交，兩宗交易執行產業用地出讓新規，出讓年限限定20年。同時，土地年限縮短，土地價格相應降低，本季度北京主要工業園區土地價格報每平米2,033元，環比下降1.0%。北京市高標倉儲連續第五個季度無新增供應且空置率在0.5%以下。合計37.4萬平米的四個高標倉儲項目，已經完工或接近完工狀態，有望在本年內交付使用。經過兩個季度的租金大漲，本季度租金環比漲幅回落到較平均的水平，平均租金環比上漲1.2%，報每月每平米46.8元，至此2018年上半年租金漲幅合計達到11.2%。2018年下半年，已經完工的高標倉儲項目有望交付投入使用，市場活躍將使交易放量。但由于大型租戶企業提前鎖定待交付的項目，新增供應將被迅速消化，租金難以出現大幅上漲。
 

“北京市政府對產業用地的監管新政已經展開，雖然地價收入降低，但長遠來看對地方經濟總量提高和結構優化利大于弊;另外，北京規劃的集中式物流基地基本飽和，更需關注契合北京自身發展以及京津冀協調發展帶來的物流需求。我們看到，即將交付的項目多數位于全新的區位，更加靠近河北，如房山和通州環首都高速以外的位置， 2019年投入使用的大興北京新機場，其周邊物流的發展值得關注。”

4投資市場

本季度錄得5宗大宗交易，均為老舊物業升級改造

2018年第二季度，北京共錄得5宗大宗交易，交易總額約為54億元人民幣。在城市更新的大環境下，投資者主要收購和改造老舊物業以實現升值，本季交易均屬此類投資策略。其中，工銀國際收購金融街的國際金融酒店，該酒店年初由洲際集團退出經營，業主計劃將部分樓層改造為寫字樓。另外，景瑞旗下的公寓平臺收購了位于東城區的新華文化大廈，這是景瑞今年在北京的第三項收購。此外，東四環一處商業樓宇被一開發商收購。辦公類型物業依然是投資者關注的重要板塊，上半年辦公類型投資約占總投資交易額的36%。其中，在本季度就有位于CBD的一處在建寫字樓項目和位于亦莊的一座商務園項目被交易。整體來看，今年上半年和去年同期相比，北京大宗交易總額略有下降。但由于投資者對北京市場基本面持續看好，且隨著國家降準等金融政策的落地，預計下半年交易量會有提升。

“在共享經濟的風潮下，當前積極擴張的共享辦公和共享公寓等運營模式，為投資者收購和改造存量資產提供了更多創新式的解決方案和升值空間，從而提振市場的投資需求。”

2019年北京寫字樓租賃市場風向如何?大咖們又會如何分析?我們拭目以待。