科技互聯網行業寫字樓租賃需求保持溫和回升，2025推動供需關系重回正向循環軌道
 

  2024年，北京商業地產市場的各方參與者積極應對市場挑戰。針對辦公樓市場租賃需求低迷的現狀，業主們普遍采取了積極且持續的招商租賃策略。目前，部分區域‘以價換量’的舉措已初顯成效。“仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示：“展望未來，隨著政策刺激力度的進一步增強，我們有理由相信，這將為經濟的持續回升和向好發展注入強勁動力。”
 

  辦公樓市場年末需求仍以搬遷和續租為主，加大租金讓步幅度換取出租率成為大部分業主的共識。盡管租賃市場承壓，北京的投資市場維持活躍，全年成交總額427億元，辦公樓仍為最主要成交類別。零售地產市場全年新增供應量達到162萬平方米，創歷史新高。但隨著租賃需求放緩，新入市項目去化周期延長，整體市場競爭力度明顯加大。在工業物流市場，由于租金持續下降刺激，四季度部分低標倉租戶抓住窗口期進行品質升級，搬遷至高標倉。高端酒店市場在2024下半年表現穩定，與2023年同期相比呈現平穩上漲態勢。高端住宅市場在樓市新政利好下，整體需求有所回暖，二手房價格降幅較三季度明顯收窄。

甲級辦公樓

  市場活躍度有限，金融行業需求回歸首位。第四季度，受增量需求釋放緩慢以及存量需求外流影響，辦公樓市場成交量回落，存量租戶的搬遷和續租持續主導市場。金融街子市場通過顯著的租金調整措施釋放了潛在需求，空置面積有效去化。金融業和科技互聯網行業為四季度甲級辦公樓市場的主要需求驅動力。證券公司整合辦公場所，帶動金融行業的租賃成交量居于首位。以游戲、人工智能為代表的科技互聯網行業需求保持溫和回升。
 

  市場空置率仍面臨上行挑戰。四季度，麗澤子市場錄得國家金融信息大廈入市，加劇了區域內資源競爭。該項目總建筑面積近13萬平方米，現有去化主要來自于業主及其關聯企業的辦公需求。同時，第三使館區、東長安子市場空置壓力加速蔓延，企業縮租、退租行為存續。截至2024年底，北京甲級辦公樓空置率環比上升0.7個百分點至12.6%。
 

  季度租金跌幅擴大。第四季度，寫字樓租金延續下行趨勢，環比及同比分別下降6.2%及16.1%。激烈的市場競爭下，加大租金讓步幅度換取出租率成為大部分業主的共識，以更多激勵政策來吸引或保留租戶的意愿也在不斷增強。12月9日，中共中央政治局會議指出將在2025年實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。“政策‘組合拳’的持續發力體現了推動經濟穩定、提振信心的決心，但政策效能的傳導與轉化尚需時間，辦公樓市場有效需求不足的突出癥結仍待破解。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“租戶或將繼續尋找成本節約或品質升級機會，促使業主積極調整租賃策略爭取客戶，搶占市場先機。預計 2025 年北京甲級辦公樓租金將下調14.8%。”

  2021-2024甲級辦公樓成交量分析
 

展望未來，業內人士認為，雖然2024年北京全市甲級寫字樓凈吸納量在嚴峻的市場環境中同比大幅下降，但成交量的顯著回暖將有效緩解樓宇的空置壓力，并極大地提振市場信心。2025年，預計凈吸納量將小幅回升，達到2.6萬平方米。這將有利于縮短市場價格的下行周期，推動供需關系重回正向循環軌道。