盡管寫字樓租賃市場(chǎng)承壓，辦公樓仍為北京投資市場(chǎng)最主要成交類別
 

激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，加大寫字樓租金讓步幅度換取出租率成為大部分業(yè)主的共識(shí)，以更多激勵(lì)政策來(lái)吸引或保留租戶的意愿也在不斷增強(qiáng)。加大租金讓步幅度換取出租率，仍是成大部分寫字樓業(yè)主方的共識(shí)。
 

仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2024年全年，北京全市甲級(jí)辦公樓租賃成交量同比提升了22%，成交回升。其中，1萬(wàn)平方米以上面積段的成交數(shù)量和平均成交面積同比分別增長(zhǎng)44%和35%，其中新租需求占比約50%。
 

成交回升的主要原因有兩個(gè)，一是麗澤商務(wù)區(qū)國(guó)家金融信息大廈入市，業(yè)主及其關(guān)聯(lián)企業(yè)大規(guī)模入駐，個(gè)案帶動(dòng)了市場(chǎng)整體數(shù)據(jù)的上升;二是隨著甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)下降，部分企業(yè)從次級(jí)寫字樓搬遷至甲級(jí)寫字樓，帶來(lái)了新的租賃需求。
 

在成交量回升的背后，市場(chǎng)實(shí)際需求仍然承壓，市場(chǎng)博弈激烈，從而導(dǎo)致租金水平繼續(xù)下降。
 

報(bào)告顯示，北京辦公樓市場(chǎng)2024全年甲級(jí)辦公樓租金同比下降16.1%，平均租金將至251元/平米/月。其中，第四季度的租金就環(huán)比下跌了6.2%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部
 

仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示，“極限價(jià)格”-即新租或續(xù)租情況下遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均租金的情況在所有子市場(chǎng)均有發(fā)生。CBD、奧林匹克地區(qū)、第三使館區(qū)、金融街、望京和麗澤六個(gè)子市場(chǎng)的新租極限價(jià)格，甚至低于其子市場(chǎng)平均租金的30%以上。只有第三使館區(qū)和金融街商圈呈現(xiàn)出行業(yè)聚集度增強(qiáng)的趨勢(shì)。
 

截至2024年末，北京甲級(jí)辦公樓空置率上升至12.6%。寫字樓業(yè)主方以更多激勵(lì)政策來(lái)吸引或保留租戶的意愿在不斷增強(qiáng)。2025年的市場(chǎng)主流趨勢(shì)仍是以價(jià)換量。
 

“預(yù)計(jì) 2025 年北京甲級(jí)辦公樓租金將下調(diào)14.8%。”張斯亮表示，“政策‘組合拳’的持續(xù)發(fā)力體現(xiàn)了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、提振信心的決心，但政策效能的傳導(dǎo)與轉(zhuǎn)化尚需時(shí)間，辦公樓市場(chǎng)有效需求不足的突出癥結(jié)仍待破解。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，租戶或?qū)⒗^續(xù)尋找成本節(jié)約或品質(zhì)升級(jí)機(jī)會(huì)，促使業(yè)主積極調(diào)整租賃策略爭(zhēng)取客戶，搶占市場(chǎng)先機(jī)。”

圖源：仲量聯(lián)行
 

分行業(yè)來(lái)看，金融業(yè)和科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為四季度甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的主要需求驅(qū)動(dòng)力。證券公司整合辦公場(chǎng)所，帶動(dòng)金融行業(yè)的租賃成交量居于首位。以游戲、人工智能為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求保持溫和回升。
 

從整體上來(lái)看，目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的需求變化呈現(xiàn)出三個(gè)主要特征：
 

企業(yè)租戶的辦公選址策略在2024年呈現(xiàn)較為突出的優(yōu)先級(jí)變化，更多企業(yè)優(yōu)先考慮絕對(duì)的租賃成本控制，而非行業(yè)聚集度。

隨著競(jìng)價(jià)常態(tài)化，預(yù)計(jì)北京辦公樓子市場(chǎng)間租金差距不斷縮小，企業(yè)對(duì)子市場(chǎng)選擇的靈活性或?qū)⒊掷m(xù)增加。

盡管寫字樓租賃市場(chǎng)承壓，北京的投資市場(chǎng)維持活躍，全年成交總額427億元，辦公樓仍為最主要成交類別。