租金持續下跌，宏觀需求不足仍然是制約寫字樓租賃市場持續恢復的系統性問題
 

近期，多位寫字樓租賃中介對《華夏時報》記者說：“現在租賃合適，最近價格降了不少。換租也可以的，現在業主給的政策很友好。”高力國際發布的數據同樣顯示，截至今年二季度，北京甲級寫字樓市場主要表現為量增價跌。其中，價格下跌的現象在甲級寫字樓市場已經較為明顯。
 

行業頭部機構發布的北京二季度研究報告顯示，北京寫字樓市場出現“以價換量”的現象。

根據高力國際的數據，今年二季度，甲級寫字樓市場需求持續恢復，凈吸納量接近6萬平米，連續4個季度實現去化，累計去化總量接近28萬平米。不過，由于多個自用項目在二季度開始進行市場化租賃，因此北京甲級寫字樓空置率小幅上升至20.6%。
 

值得關注的是，在租賃活躍度和成交量均出現大幅改善的情況下，甲級寫字樓市場租金降幅卻在逐步加大，二季度租金降幅已經達到5%，是自2018年以來本輪租金下行周期最大的單季降幅，市場平均凈有效租金為276.9元/平米/月。
 

其中，在整個北京甲級寫字樓租賃市場中，租金降幅最大的子市場為望京酒仙橋，單季租金降幅達到10.8%，跌至182.7元/平米/月。
 

戴德梁行為《華夏時報》記者提供的數據同樣顯示，二季度北京五大核心商圈租金環比下降3.8%，同比下降10.5%，已經跌至329.7元/平米/月。在這一價格窗口期，一些企業租戶抓住議價優勢完成升級搬遷的需求，市場大面積租賃成交拉動北京全市寫字樓市場二季度凈吸納量為4.5萬平米。
 

戴德梁行方面分析認為，兩大因素促成了北京寫字樓租賃市場“換手率”增加。其一，在企業“降本增效”的目標下，業主為了吸引新租戶，提供了更為積極的租賃策略，包括更具吸引力的租金、更長的免租期、為新租戶提供裝修服務或者裝修補助等，業主因此能在實現降本的同時也實現辦公環境和品質的升級。
 

其二，為了留住優質租戶并使其續約，業主向合同到期的租戶提供更為優惠的租金價格從而搶占市場先機。對于租戶而言，續約則可以省去搬遷帶來的裝修成本，租金預算也可以得以下調。

部分區域及產業火熱

整體來看，北京的商辦市場是“有人歡喜有人憂”。高力國際發布的數據顯示，二季度，北京產業園市場實現去化，凈吸納量不到6000平米，空置率則是維持在20.6%。其中，上地市場需求表現強勁，單季度凈吸納量接近6萬平米，延續了一季度的走勢，上半年累計凈吸納量則是已經超過了14萬平米。
 

“從上半年凈吸納量的橫向數據對比來看，目前上地市場的表現是所有子市場中需求最強勁的。上地已經連續三個季度實現了大幅去化，空置率回落至25.4%，累計降幅接近10%。”高力國際方面分析表示。
 

“隨著互聯網大廠大規模的辦公空間整合在過去兩年間的結束，泛上地區域已經利空出盡。同時，以科技創新為驅動力的新質生產力企業高度集中在泛上地區域，其在過去10年逐步積累的科創產業聚集優勢、長期服務于科創企業的先發優勢和產業辦公項目的高性價比優勢，將使該區域最先受益于新質生產力企業成長壯大所帶來的產業紅利。”高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明分析認為。
 

此外，一些產業的租賃需求依舊活躍，是市場去化的主力軍。戴德梁行方面對《華夏時報》記者表示，二季度，金融業、TMT和專業服務業繼續成為租賃市場成交助力，分別占用行業總成交面積的33.8%、25.5%和20.3%。而從成交類型上來看，市場租賃需求以搬遷和續租為主，其分別占季度租賃總成交面積的45.5%和25.5%。
 

而下半年，“卷”或許依舊是北京寫字樓市場的關鍵字，市場將迎來約42.5萬平米的新增供應，其中90%以上均位于非核心區。戴德梁行北區項目及企業服務部主管鄧姍姍對《華夏時報》記者說：“新項目的入市將繼續拉高市場空置率，同時短期內成本控制將成為市場的主要租賃策略。預計下半年，市場需求疲軟加上新增供應將對租賃市場繼續施壓，市場租金水平或將繼續面臨下行趨勢。”

機構發布的數據顯示，截至今年二季度，北京甲級寫字樓空置率小幅上升至20.6%，二季度租金則是下降了5%。但因為“價格戰”或者以價換量，租戶抓緊此時間點開始換租及續租，甲級寫字樓市場延續去化趨勢，二季度凈吸納量接近6萬平米。
 

高力國際方面認為，在市場下行周期，價格戰無法避免，但價格遠不是唯一的競爭維度，市場和行業的發展需要放眼長期，不能只關注短期利益。
 

陸明同樣認為，宏觀需求不足仍然是制約寫字樓租賃市場持續恢復的系統性問題，當空置率維持在20%以上的高位的時候，租金難言觸底企穩，市場仍然需要更長的時間、更多的耐心等待需求側的恢復。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧